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置业指南:商铺投资 从这些方面着手

字号:T|T2017年01月18日 09:49  我要评论(0) 点击:1736

置业指南:商铺投资 从这些方面着手

影响商铺价值的主要因素

一、周边的环境。周边环境直接影响商业地产的价值:过宽的路面,虽然方便交通车流,但不易积聚人流,直接影响租金的标准;路面有障碍物也会影响到租金。

二、设施配备。(1)要有通风环保等设备有效留住客户,这是最基础的,独立经营的铺位需要互联网等;(2)电梯的数量足够是客流充分的保障,电梯的位置和安排也同样重要。

三、整体的规划布局。合理的布局可以使客流有效地流动。

四、科学的铺面设计。包括:(1)面积大小。(2)进深的设计。一般来讲,当进深大于面宽的两倍,影响店内货品的展示;当进深小于面宽时,影响进店率。(3)层高。层太低会影响经营,一般一层的经营用房在4.5—5.5米比较合理。

五、停车位。充足的车位保证有效消费人群的到达,另外停车场设计要合理,保证进出方便,使客流能够有效地流动。

六、售价。购买商业地产之前,应该估算出这个商业地产的合理售价。

如何选择商铺类型

商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼商铺等几个类型,各有其利弊。

写字楼商铺,市场资源比较稀缺,市场供应量有限,市场长期走势看好,适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力,看今后是否会有更多的商业房产出现在周围,诸如写字楼、商铺等。

社区商铺,是住宅社区内的商铺,包括内铺和外铺,其经营对象主要是住宅社区及附近固定居民,多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低,其价格往往处于低位,投资风险也相对较小。业内人士认为,有社区人口的支持,社区商铺较易出租或转让,回报相对稳定。

临街店铺,投资者将拥有控制权,能够相对自由地选择出租或自行营业,并且能够根据市场定位,随时进行业态调整。此外,在投资临街店的过程中,投资回报率由租金决定,不必给任何一方承诺固定回报率。目前,大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况较好,临近学校的店面更是一铺难求。因此,对于个人投资者而言,临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。

选择商铺要注意“四看”

投资商铺需要有独特的眼光,因为商铺的巨大投资和其不可变性,导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺,选购商铺一定要实地去“看”。

首先要看人流量,商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流,真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流。

其次要看商铺周边人员结构,商铺区域内居住人口从事的职业和行业,直接影响商铺的市场消费,例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高,其市场消费就高,而普通工薪阶层较密集区域,其购买力相对较低。

第三要看商铺周边产业结构,产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商圈内产业的迁移,会带来人口的迁移,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

最后是看马路的宽度,所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓;而马路宽阔的街道,由于是交通主干道,其人气反而不易聚集。

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