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近80项新政降虚火.最严调控下楼市投机心态趋冷

字号:T|T2017年02月28日 10:08  我要评论(0) 点击:10341

近80项新政降虚火.最严调控下楼市投机心态趋冷

在房地产野蛮生长的时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径,住房成为少数人牟取暴利的工具,正常的住房供需关系被扭曲,房地产业更是偏离了居住的本质属性和改善民生的目标。

 

如今,一大波调控政策袭来,从限购、限贷,以及打击房企和中介违法违规行为等方面入手,稳楼市控房价,效果已经初步显现。

 

 

源起:市场火爆 投机风盛

 

 

2016年,各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心,充分反映出房地产过度交易的状况。从事房地产咨询行业的杨勤(化名),经手的房产达数千套,也见识过各种类型的炒房者。

 

  个体 
      

以郑州房价为例,杨勤介绍,2015年九如府项目在郑东新区推出,初始售价约为16000元/平方米到17000元/平方米,但房子几无销量,2016年初涨到了22000元/平方米左右。“当时我的一个朋友就买了一套180平方米的房子,首付20%差不多60万元。”

 

“就在四个多月后,融创和金茂分别以超过36000元/平方米的楼面价拍得了位于九如府项目旁边的地块,九如府项目的价格就直接飙升至每平方米45000元。”杨勤说,这也就意味着,加上利息后,朋友用不到80万元的本金,四个月内就获得了高达414万元的利润。

 

  资金大鳄 
      

杨勤介绍,资金大鳄的炒房的方式是整体拿项目。例如,针对于某个项目的价格是两亿,而通过项目交易使得整个房产的价格提升到了三个亿,这样的环节不会到有关机构去备案。在购房者购买了这个项目的房产以后,它的价格还是按照开发商之前的价格进行备案,所以赚的这一个亿的差价不需要交税。对于购房者来说,也会是明暗两个合同,这样的基础上,购房者购买的税费也会减少。杨勤同时说,这种方法面临的风险也比较大。

 

  房企 
      

杨勤坦言,开发商的利润一样高得可怕。以九如府项目为例,虽然该地块在2014年也是以高价购得,但其楼面价仅为13329.47元/平方米,仅仅是在两年之后,楼面价翻了近乎三倍。

 

  上市公司 
      

去年9月份以来,A股先后有包括*ST宁通B、云赛智联等在内的多家上市公司宣布出售其所拥有的房产。从A股上市公司2016年上半年的业绩整体情况来看,WIND统计数据显示,2934家上市公司中,有628家净利润不足1000万元(含亏损),也就是说,有超过20%的上市公司半年的净利润,甚至赶不上京沪地区的一套学区房价格。

 

 

调控:多管齐下效果初显

 

 

自2016年“9•30新政”以来,中央层面多次强调稳房价,截至目前,楼市调控政策已涉及28个城市,出台近80个新政。尤其是进入2017年,收紧趋势未有改变,甚至有加大力度之势。

 

  限购 
      

2016年9月30日,北京市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。而在北京出台调控政策后的短短10天内,就有21城接连出26个调控政策为楼市降温。

 

中原地产研究中心随后公布的数据显示,2016年国庆长假期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套。较此前5年的数据出现大幅度下调。

 

  限贷 
      

商业银行正悄然收紧住房贷款优惠利率。青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折,而北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹。更有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。

 

  融资 
      

2月13日,中国基金业协会发布的“4号文”明确,对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,基金业协会宣布暂不予备案。

 

而据中原地产研究中心的数据,2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,同比下滑达92%。这一低迷态势,自去年四季度就已逐渐显现。

 

  中介 
      

中介机构和从业人员良莠不齐,发布虚假房源信息、侵占房屋交易资金、炒买炒卖、哄抬房价等行为时有发生,加之去年房价暴涨,一些中介人员为了谋私利,散布谣言。

 

2016年政府主管部门连出重拳规范房地产中介市场。3月,住建部开展了房地产中介专项整治活动;8月,住建部等七部门印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》;10月,伴随“沪六条”出台,查处了一批违法违规案件。

 

住建部副部长陆克华近日表示,去年已针对中介机构的10种违法违规行为进行了专项整治,检查了9142家中介机构。

 

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