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三四线城市的韭菜正在茁壮成长.二线城市不用担心没人接盘

字号:T|T2018年04月10日 08:43  我要评论(0) 点击:1634

三四线城市的韭菜正在茁壮成长.二线城市不用担心没人接盘

在几乎所有二线城市限购限贷限售限制离婚的情况下,永远流动的资金并没有闲着,从930新政执行之后,三四线城市的房价就在飞涨着。推动三四线城市房价上涨的因素有多种因素:棚户区改造资金大量入市,且很多地方执行的是货币化补偿,直接扒了房子给钱。另外还有资本个体投资性资本在流入三四线城市。在多种因素的推动之下,三四线城市房价在一二线城市大部分微涨或者不涨的情况下三四线城市房价却在疯涨。三四房价飞涨之后未来这些房子还会变现,卖掉三四线城市一套房子,够付二线城市一套同样面积的首付。所以几乎所有的二线城市不用担心没有人接盘。人口流动决定了二线城市将会是下一步人口流向的主要承接地。


就在清明节前夕,笔者老家河南漯河市当地政府部门接待了绿地集团郑州事业部的相关部门的人员,绿地中原事业部以将在漯河高铁片区投资开发地标性商业、同时开发特色小镇。而就在同一天,融创中原公司的人也在当地考察市场。这是今年楼市,尤其是河南房地产市场的一个特色——

一线房企跑步扎堆进入地级市场

2016年疯狂了一把,原因是当年大量一线房企扎堆进入郑州,另外是北龙湖两块土地在当年8月19日刷新了当地楼面地价——接近37000元的楼面地价是金茂地产所拿土地中最贵的地,而另外一家公司融创在该地块上所销售的房子单价已经突破了100000元。

并由此致使大量没有进入郑州的一线房企扎堆进入。很多公司进来之后发现,其实在郑州很难找到合适的土地——原因是进去太晚了,好的土地都被当地的土豪以各种方法占有了。一线房企要想在当地发展,必须要和当地房企合作,有些固执的房地产企业即便是进去了很久都没有拿到土地,像龙湖地产就是在年前才拿到一块新郑的土地。

也许是基于上述原因,在一线房企扎堆进入郑州不到两年时间,就快速进入地级城市。

河南开封因为郑汴融城,所以早就有十来家一线房企进入该地,而春节前后在另外一个从郑州直接可以通达的城市许昌,一线房企及郑州本土强势品牌也扎堆进入,据郑州当地自媒体《东哥探盘》相关文章介绍,就在清明节放假前。央企华润杀进许昌,在同一天杀进许昌的一线房企还有金科。截止目前据不完全统计,在许昌已经有以下一线房企及河南强势品牌杀进当地:建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、保利、雅居乐、阳光城、中梁、隆基、锦艺、万达等。

让一线房企杀进许昌的原因是去年一年许昌房价上涨在50%左右,均价已经突破7000元,部分项目在万元左右,这个价格比郑州南龙湖和港区价格还高,而当地原来土地市场价格相对郑州要低的多。导致许昌房价上涨的直接因素有两个:河南省的郑许融城计划,直接原因是地铁及轻轨直接从郑州通达许昌。在这样的情况下房价飞涨起来。

由于房价上涨,直接就引来了一线房企进入,上周华润在当地拿下的土地价格突破700万元——

楼面地价3687元。这样的地价是直奔9000元左右房价去的。

除了进入开封许昌之外,早在几年前的隶属于新乡平原新区就已经吸引大量一线房企进入。

地产新秀中梁则在2016年就率先杀进信阳,其在河南多地市场均已经进入,另外一家房企荣盛地产前不久的招牌广告显示,其在河南五六个地级市都在招兵买马。这是一线房企杀入河南地市市场的前奏。

笔者在去年上半年就撰文提醒一线房企:不要忘记进入郑州的教训,现在不进入河南地级市场的话,两年之后在地级市场遇到的情况将会和在郑州遇到的情况一样:在当地找不到合适的土地,原因是被地市的土包子开发商给拿完了。你当初对我爱答不理,如今只能让你付出更高的代价——一线房企不会高攀不起。

这样的结果是什么?

推高地市地价,进而拉高地市房价,缩小地市与二线城市,比方说许昌与郑州房价比值,在这波地市房价没有上涨的情况下,地市与郑州之间的房价比是1:3左右,这波行情下来,河南洛阳、许昌与郑州之间的房价比值直接到了1:2之间,而其它城市也缩小到了1:2.5左右。

那么地市这波房价上涨的原因是什么哪?

棚改货币化和二线城市限购
三四线城市房价上涨的直接诱因

从2015年开始,中央的房地产政策在发生变化,原来的保障性住房都是采取两种方案:一是直接建设保障房小区,另外是在商品房小区里面配建保障性住房,比方郑州市按照15%左右的比来配建保障性住房的,而笔者老家所在的城市漯河则是一部分是专门划出土地建设保障性住房,另外是按照5%的比例配建保障性住房。

2015年由于楼市出现了严重的过剩,去库存成为当年房地产市场,尤其是三四线城市的主要任务。

在这样的情况下,保障性住房就改变了原来的政策,采取直接收购的方式来直接收购已经封顶的项目,河南漯河当年就收购了30万平方米的项目,这样直接去了库存。当地在2010年至2014年期间,每年新房的去化量也就在120万平方米左右,这样政府收购的规模就相当于当地每年去化量的四分之一。

正是在这样政策的之下在加上三四线城市以各种办法的去库存补贴及减免政策使得2015年下半年开始地市城市的库存面积就在减少,而从2016年开始的货币化棚改政策,大量的资金投放地市棚改市场,等于直接造需求,所以在2016年后不但地市的库存得以缓解,完美完成了去库存的任务,加上一二线城市限购,这样三四线城市房价直接上涨。


上图是由海通证券提供的棚户区改造的套数及到位资金情况。

正是在这样大规模的棚户区改造增加及资金增加的情况下,导致三四线城市不但库存得以去掉,同时房价也开始上涨——


我们看到,原来三线城市房价涨跌是与一二线城市同步的,但是从2015年开始与一二线城市开始上涨之后,到2016年930新政后一线城市房价涨幅开始下跌,二线城市从317新政之后开始下跌,但是三线城市一直处于上升期,到去年涨幅才有所缓解。

在这张图上我们看到,三四线城市人口的变化虽然有减少,有增,但是三四线城市的销售面积却在不断地增加,只有在2008年、2013、2014年有所减少,在2015年推出去库存做出后快速增长。

这是三四线城市房价上涨的根本原因。

那么三四线城市这样的房价涨法会不会导致被套牢哪?

韭菜在一代代地培育
二线城市及地级市不用担心房价下跌


笔者在三四线城市卖房16年,从2010年开始,笔者所接触到的地级市及县城的购房主体已经发生变化,逐步有当地购房者为主,变为地市以县城和乡镇为主,县城则以乡镇为主。现在大部分地级市居住在建成区的购房者一般都在30左右,有的甚至低于20%,大部分都是外来购房者为主。而县城的购房者中乡镇的早就突破了75%。

河南郑州2010年非户籍购房者人数已经达到了53%,而2016年9月当月合同备案户籍人口购房者仅有18%,外省的已经高达21%,由于限购政策,现在郑州户籍购房者占比在30%左右。

一线人谈到三四线城市人口在减少,其实不然。这是在混淆一个概念:把管辖区人口和建成区人口混为一谈。

部分城市户籍人口确实在减少,比方河南周口最近十年人口流出超过二百万,但是该市市区人口也增加二十万左右,而管辖的县城人口也在膨胀。

毕竟不是所有人都能够买起一线城市,甚至是二线城市房子的,现在一些农村人连地级市的房子已经买不起了。

河南漯河建业在当地一个叫壹号城邦的项目,在2014年夏季时间,房价在3600-3800元之间。而现在该项目的售价在7200-7500元之间,短时四年时间房价已经翻番了。不但这样,据当地房地产业内人士称,部分区域根本没有房子可卖。

地级市购房者分为两部分,在外打工的管辖区内的县城及乡镇户口的,另外是从一线城市逼回去的人。比方2016年夏季郑州房价大涨,就逼走了很多人离开郑州,部分去了更发达城市,虽然在当地也买不起房子,但是工资可能会增加1500-2500元,这样他们可能三五年后会在郑州买起房子了。

地级市的房地产市场基本上没有风险,因为大量的农村韭菜在茁壮成长着,农村出来的三五年后90%是买不起二线城市的房子的,只能在地级市购买。而这些年在地级市购房者等三五年后房价基本上会在万元左右了。笔者虽然近期一再强调要开发商降价跑量。那是二线城市短期市场不好。而根据笔者判断,地级市以上城市房价翻番基本没有问题。

三四线城市的房子靠农村成长起来的00后的父母接盘。而地级市的现在拥有两套乙方房子的人在五年左右时间把房子卖掉,给自己已经毕业的95后和正在上大学的00后们可以在二线城市付首付买套房子。省会城市的需要在四个一线城市或者杭州、南京、苏州购房的卖掉一套房子够付首付。

韭菜在一茬一茬地茁壮成长着。十年之内中国的韭菜是收割不完的。仅仅只是收割的对象及收割地方有所差别。

那么提醒那些在二线城市买不起房子的人,抓紧时间在地级市买套放在那里。三五年之后卖给农村出来在二线买不起房子的人。然后自己在二线城市把在地级市卖的房子变成首付。

你在茁壮成长之后再被别人收割——人的一生就是处于不断地收割别人和被收割之中。如果你连韭菜都不是,那只有享受国家的好政策——租赁住房了。

能够成为韭菜才有资格被收割!!!

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