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楼市新逻辑:周期独立和错位

字号:T|T2020年04月28日 09:16  我要评论(0) 点击:896

楼市新逻辑:周期独立和错位

今年以来,尽管政策面、资金面并不友好,市场预期也开始转弱,但房地产开发投资表现稳定,累计增幅维持在10%以上。近期,房地产销售端也开始呈现出类似开发投资的稳定性。统计局刚刚发布的数据显示,1-8月全国商品房销售面积同比下降0.6%,降幅连续两个月收窄。最近的7、8两个月,商品房销售面积分别增长1.2%和4.7%,8月增速创今年单月新高。


近期,国家表态“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,调控政策趋严。同时,货币政策鼓励资金流向民企、小微等实体经济,而对房地产则启动“量价双控”:一是借助贷款定价“新锚”LPR,对房地产设置利率下限、启动定向加息(二套房贷利率不低于5年期LPR+50个基点);二是对房地产贷款(开发贷款和按揭)重启规模控制。在此背景下,一二线楼市有所回落。另外,对三四线城市而言,棚改退潮、人口整体外流、开发商撤退等甚嚣尘上,早在年初,各界就开始唱衰三四线了。在此情况下,为何全国房地产市场还如此稳定呢?


笔者认为,楼市前端销售与后端投资“双稳定”,与近期房地产的新变化,即楼市在区域之间、城市之间呈现出周期错位与周期独立有关。根据国家统计局数据,分区域看商品房销售,西部地区表现最好,1-8月商品房销售增长3.8%,远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好。照理来说,西部热点一二线城市少,人口整体外流,经济基本面不算好,为何商品房市场表现好呢?其实就是周期独立与错位。2016年10月开启的新一轮调控,最大特征就是“一城一策”。库存大、城区相对老旧的区域,一直受益于“去库存”和棚改利好。


中西部一二线城市很少,意味着三四五线楼市表现较好,这与其棚改集中带来的周期独立和错位有关。2019年,全国棚改开工量比2016-2018年的均值下降50%,货币化安置也开始退出。市场普遍认为,高度依赖棚改的三四线楼市,将在2019年明显滑坡。不过,尽管今年棚改开工仅285万套,但实际施工量400-500万套,很大一部分是2018年甚至更早的开工。因为,棚改专项贷款(PSL)从授信到批复,再到拨付有时滞,大量项目还在施工前期状态。


而且,根据中国家庭金融研究中心的数据,2013-2017年棚改货币化安置家庭中,仅20.4%的家庭重新购房。楼市能级低的三四五线城市,住房形式多样,货币化安置落地表现出跨年延长的特征。根据华创证券的研究,2016-2017年吉辽宁湘鄂5个棚改大省,当年货币化安置落地购房的平均比例为58%,42%的并未在当年购房,持币待购的购房行为明显延长。


除区域间的周期错位与独立外,三四线城市之间也存在周期独立。一个重要的推动因素,就是城镇化不同步。基于核心大城市扩张、产业外迁、人口疏导,珠三角、长三角区域内的三四线城市,早早进入高度城市时期。但内地却是另一幅景象。2018年,湘鄂赣豫四省平均城镇化率为57.8%、57.1%、55.8%、52.2%,都比全国59.6%的水平要低。但是,上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%和40.2%,比全国城镇化率要低10-20个百分点。这四个省人多地少,还算是城镇化率较高的,全国还有很多城镇化率低于50%的三四五线城市。近年来,移动终端普及、“互联网”传播,三四五线居民对城市美好生活无比向往。


这意味着什么?那就是基于分享城市化红利,基层结婚新三大件(房子、车子、智能手机)的诉求,农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。2019年春节期间,华创证券团队调研河南省的楼市,漯河市的“刚需项目”(90平米左右),周边乡镇客户占比达50%;周口市商水县项目,春节前外出务工客户占35%,春节后升至70%;商丘市虞城县项目,春节前外出务工客户占15%,春节后提升至50%。特别是,那些距省会较远(不被虹吸)的三四线城市,来自下辖县乡镇的需求很旺盛,也将是这些城市房地产稳定的基石。


同一个区域内,也存在楼市周期错位与独立。“房住不炒”的顶层设计渐进落地,热点一二线城市首当其冲。未来,调控政策保持稳定、长效机制开始实施,热点城市楼市整体趋稳,集中在这些城市的需求将向外转移,这也符合打造都市圈,夯实新“增长极”的高质量发展逻辑。未来,国家将建设几个大都市圈(比如环北京、粤港澳大湾区、长三角等),也鼓励这些区域增加供地。不过,都市圈内核心城市供地少,调控严格,而外围供地多,政策相对宽松,显然鼓励外围房地产发展。因此,就出现了都市圈内核心城市与外围的周期独立与错位。

2019年,被称为是都市圈元年。粤港澳大湾区、京津冀、长三角城市群、上海大都市圈等“超级都市圈”成形;2月份,发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。今年以来,大城市轨道交通建设普遍向外延伸,笔者整理了去年8月份新一轮轨交批复以来,都市圈核心城市或强省会城市的39条线路,45%的线路向外延伸到卫星城或外围城市。今年,开发商拿地也转向都市圈内三四线城市,相比核心大城市,这些区域的楼市交易更活跃。

 

另外,长效机制和“一城一策”结合,强调城市主体责任,意味着同类城市间的联动性也在下降。单个城市可基于地产与产业、人口、财政间的协调逻辑,在“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下,自主调整政策。比如,国家规定,常住人口增加的城市,用地指标可适当增加,这就给楼市周期独立和错位提供政策导因。比如,近期珠海放松限购,嘉兴公积金“认房不认贷”,湖南临澧县启动购房补贴。另外,若市场明显下滑,二线城市也可基于“一城一策”适度调整政策,如像长沙购买公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等。

这些都导致楼市周期独立和错位。另外,同处一个发展区(如珠三角、长三角),由于供地弹性不同、前期地价差异、规划政策不同,楼市可能也会出现周期独立和错位。比如,受益于规划利好(深珠通道、深中通道规划建设),供地弹性小,加上2018年市场有所下滑、调控政策适度松动,今年以来中山、珠海、肇庆楼市成交同比高增,而该区域的惠州、佛山则由于2018年市场繁荣,前期供地快速增加,今年累计成交同比下滑(长三角也有类似逻辑)。

展望今年第四季度及明年,不管是基于国家对于“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标的部署,还是基于“一城一策”基调下各地政策微调,抑或各个城市宏观经济基本面(人口、产业、规划等)、房地产市场千差万别的现状等判断,未来各区域、各城市房地产周期错位和独立特征继续显现,而房地产前端商品房销售,后端开发投资,依旧会表现出一定的稳定性。

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