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三个标准!看清你的城市房产是否有价值?

字号:T|T2020年10月21日 10:02  我要评论(0) 点击:673

三个标准!看清你的城市房产是否有价值?

上周,我们在《风暴来袭!选错城市,一开始你就输了!》这篇文章中指出:选错城市,一开始你就输了,楼市后半场,资产配置的逻辑已然生变。 然后,就有不少粉丝咨询我们,西安怎么样?天津还能买吗?郑州是不是不敢碰了?那今天,我们再直接一点聊聊到底如何选城市,才能赢在起跑线! 壹丨人口是万物基石 2017年,是二线城市掀起抢人大战的元年,作为通用福利,城市户口开始与购房名额绑定。单从户籍人口的增量上来看,无法体现真实的城市吸引力,因为其中不乏有些人取得户口、买完房以后,就将户口迁出或不在当地生活。 仅仅是光鲜数字的增加,实际并未给城市建设增砖添瓦。当下政策全面松动,用户籍人口衡量城市的含金量是远远不够的,城市实际管理人口是一个不错的指标,更能说明城市体量,但敢于公布的城市都是优质城市,大多城市在这项指标上是发怵的。 广州实际管理人口超2200万,其户籍人口只有953.72万;成都实际管理人口超2000万,其户籍人口1500万;东莞实际管理人口近1100万,其户籍人口200余万;深圳实际管理人口约2200万,其户籍人口494.48万;...... 那是否有其他的维度可以代替?我认为:城市的在校小学生数量变化,能更真实地反映某城市对于常住人口的吸附能力。 △数据来自各地方统计年鉴 这是全国近10年在校小学生数量增长排名前30的城市,期间虽有全面放开二胎的政策,但2015年10月至今,最大的二胎宝宝还没到上学的年龄。 在TOP30的城市中,排名靠前、增长率较快的多为全国一线城市、强二线城市及南方强三四线城市,小学生数量增长的背后,是城市长足吸引力的体现,正因如此,成年人才有落户、安家、生活的意愿,才有围绕这个城市工作、消费、改善的动机。 2020年中,全中国共有663个城市,而近10年只有27个城市的在校小学生数量在上涨,占比仅为4%!意味着过去十年,中国有96%的城市,在校小学生数量都在减少,当下人口增量已经放缓,这27个城市小学生数量还能增长,难能可贵。 “儿童是祖国的未来”,这27个城市从这项人口指标上已经赢在了起跑线。 贰丨消化政策红利 掌握城市资源 中国的城镇化发展,已经由前期的重视“中小城镇”,转向“大城市化”发展。在都市圈的建设风口下,城市间的分化会愈发明显,并非所有地区的房地产都将稳定或增长,只有那些经济发展向好、人口持续流入、产业集聚的地区,才具有稳定和增长的基础,远离都市圈的边缘城市,就不要去碰了。 而有发展的地区,往往集中在核心城市、都市圈。特别是国家中心城市,人口和产业仍然会进一步集聚,过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”,实际上就是这一现象的生动写照,未来必定会有红利政策的倾向、优势资源的优先导入。 前两天深圳40周年迎来的大礼包就是例子,不仅深圳内部的前海、河套、光明迎来重磅利好,粤港澳大湾区中的东莞、惠州、中山、珠海、广州,甚至连香港都因此受惠。由深圳领先的粤港澳大湾区已经形成了“一超多强”的发展格局,而这也是未来中国核心城市、都市圈发展的理想模式! 诚然,放眼全国,可能都没法再去“复制”一个深圳,但深圳的发展轨迹,我们应当知晓。除了不间断倾斜的政策红利,最主要的是领导班子能抓住这个红利,并且全面落实到位,塑造出了良好的营商环境,让引进产业不断“供血”经济,形成良性闭环。 相信在南北方待过,尤其是做过生意的朋友一定深有体会,南北方在营商环境、政企效能、企业文化上有着很大的差别,这也是经济相差越来越悬殊的根源。这也是为什么东三省、新疆、青海、甘肃、陕西、河北等北方城市持续下行的原因,这些都是经济实力相对羸弱的省份,反观南方,以长三角、珠三角为首的城市皆在上涨,这本质上是区域经济活跃的表现。 经济活跃的另一则体现则是商业指数。2020年即便遭遇疫情,仍如期公布了全国城市商业指数,榜单被一线及所谓的强一线霸屏,西安5年前还在榜单中的末尾,如今排名全国第九,势头汹汹。 其实不用看大数据,也能感受到西安近年来商业氛围的变化。5年前,提起西安的商圈无外乎钟楼、赛格,5年后的今天,熙地港、SKP、大融城、大悦城、砂之船奥莱、沣东吾悦广场等多个大型商场的建立,渐成区域性的商业地标,未来5年,宜家荟萃、城南大悦城等还将进一步丰富城市商业格局。 目前西安东西南北各大运营的商场情况都很不错,每逢节假日基本都是爆满的状态,这说明西安的消费支撑力,这也是收入水平和消费信心的一种体现。 简单说,城市的第二指标就是资源,而资源决定于你有没有打好牌的基础,也就是被“圣上”点名的中心城市,和能打好牌的人,即营商环境。 叁丨怎么看待被人诟病的“房价收入比”? 人口和资源已经保证了这个城市发展没有问题,但回到能不能买房子的问题还要看最后一个指标:房价收入比! 一季度,易居研究院发布了《2019年全国50城房价收入比》报告: 简单解释一下,房价收入比等于一个家庭奋斗多少年可以买房。一线城市的房价收入比明显高于其他城市,其中,深圳以35.2的房价收入比遥遥领先,也就是说普通家庭工作35年才能在深圳买套房,上海房价收入比25.1,北京房价收入比23.9,广州房价收入比16.5,与珠海、石家庄相差无几。三亚位居第二,房价收入比27.6,厦门房价收入比22.8,购房压力也不小。杭州房价收入比17.7,购房压力比广州还大。 一线城市无可厚非,顶级产业、顶级资源,吸引的是全国的需求和资金,即便出现10万元+/㎡、20万元+/㎡的房价,不愁没人接盘。 但二线城市就要当心了,三亚、厦门、石家庄等甚至比广州还要高,GDP排名与之不符,房价收入比也远远大于了当地人口、经济水平的承载上限,容易大起大落,所以这些城市我们也经常听到”房价低于地价”、“房价暴跌”的新闻,没有判断市场的两把刷子谨慎入场! 而像长沙6.4的房价收入比,排名全国50,2019年GDP11574亿元,排名全国16,小学生增量全国第4,的确是坚定人为意志下,打造出的宜居城市;重庆房价收入比10.1,而其GDP23605.77亿元,常住人口破3000万,在校小学生206万,全国第一,人口、资源都很强。这类型城市的楼市价值就很稳固,一旦政策放松有巨大潜力! 西安、成都也有着不错的城市胚子,只要房价稳,把持好城市发展和房价收入的关系,依然有很大发展空间! 当然,这些数据和排名不会一成不变,但从目前发展格局看,像当年深圳逆袭的城市不会出现,如果你是人口/资源双收缩城市建议尽早出清房产;如果房价收入比虚高的城市投资慎入!“房住不炒”大方针下,买房选城市选区域也本应以稳为主!
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